Evită capcanele juridice când cumperi un imobil, apartament, casă, teren, etc

Cum cumpărăm corect un bun imobil?

Achiziționarea unui bun imobil, fie că este vorba despre un teren, un apartament sau o casă, reprezintă un pas important și adesea, o investiție majoră în viața unei persoane.

Din acest motiv, este esențial ca întregul proces să fie abordat cu maximă atenție și rigoare juridică. O aparentă simplă tranzacție de vânzare-cumpărare poate ascunde diverse capcane sau riscuri, mai ales dacă nu sunt verificate anumite aspecte esențiale anterior semnării contractului de vînzare-cumpărare.

Avînd în vedere cele expuse mai sus, mai jos găsiți principalele chestiuni juridice ce trebuie analizate cu atenție, precum și riscurile asociate:

Verificarea regimului juridic al bunului

În acest sens, este important de verificat dacă bunul imobil este sau nu în proprietatea vânzătorului și dacă nu este grevat de alte drepturi ale unor persoane terțe, cum ar fi ipoteca, sechestrul, servitutea, superficia, uzufructul etc. Aceste informații le putem găsi în extrasul și sau certificatul din registrul bunurilor imobile, eliberat de IP Cadastrul Bunurilor Imobile.

Obținerea Certificatului din registrul bunurilor imobile poate fi făcute de orice persoană care cunoaște numărul cadastral al imobilului pe care intenționeză să îl procure, de aceea solicitați de la vînzător numărul cadastral și depuneți o cerere către IP Cadastrul Bunurilor Imobile, pentru a obține acest certificat în mod independent. 

Dacă aveți o semnătură electronică puteți comanda online acest certificat accesând următorul link:
https://ipcbi.gov.md/ro/content/eliberarea-certificatului-privind-inscrierile-registrul-bunurilor-imobile

De asemenea, este important de verificat și alte drepturi ale terților persoane asupra bunului imobil, care nu sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile. Unica posibilitatea de a afla despre acest lucru este discuția cu proprietarul și includerea unor clauze de protecție a cumpărătorului, în contractul de vânzare-cumpărare, referitoare la tăinuirea viciilor juridice asupra bunului imobil de către vânzător.

Verificarea actelor de proprietate

În urma verificării regimului juridic al bunului și anume cui aparține dreptul de proprietate și, eventual, alte drepturi ale terților, este necesar de analizat și temeiurile în baza cărora vânzătorul a dobândit bunul și a fost înregistrat în registru. Aceste temeiuri pot consta în contract de vânzare-cumpărare, donație, hotărârea judecătorească, certificat de moștenitor etc. Orice neconcordanță sau lipsă de validitate a acestor acte poate atrage nulitate contractului de vânzare-cumpărare sau genera alte litigii costisitoare.

Regimul juridic al terenului

La acest capitol, trebuie clarificată destinația terenului conform documentației cadastrale, și anume dacă este intravilan sau extravilan, agricol sau pentru construcții, cu verificarea, inclusiv, și a autorizației de construcție, or, în lipsa acesteia, construcția este neautorizată și, prin urmare, pasibilă de demolare.

Obținerea certificatul de urbanism informativ

Prin acest act juridic, se aduce la cunoștința solicitantului prevederile și componentele ce caracterizează regimul juridic, tehnic și arhitectural-urbanistic al unei construcții/teren, stabilite în documentația de amenajare a teritoriului și de urbanism, act necesar în cazul stabilirii relațiilor funciare,  al înstrăinării, al dezmembrării, al parcelării, al comasării, al partajării, al moștenirii terenului destinat construcției sau a bunului imobil la care se preconizează execuția lucrărilor de reconstrucție, precum și în cazul apariției unor litigii patrimoniale.

Actul dat răspunde la întrebări precum: Ce destinație are terenul sau imobilul conform documentației urbanistice? Ce tipuri de construcții sunt permise pe acel teren? Care sunt restricțiile urbanistice aplicabile terenului? etc. Or, putem fi în prezența unei construcții care a fost edificată cu abateri tehnice considerabile, fiind, în acest sens, pasibilă pentru demolare.

La fel în baza semnăturii electronice acest act poate fi obținut accesând următorul link: 

https://actpermisiv.gov.md/#/ep/permit/18

Verificarea hotarelor terenului

Verificarea hotarelor unui teren este o etapă esențială în procesul de cumpărare, deoarece asigură atât securitatea juridică a tranzacției, cât și evitarea unor eventuale conflicte de vecinătate sau litigii ulterioare privind limitele proprietății.

La acest capitol, vă recomandăm să luați legătura cu un inginer cadastral, care să stabilească bornele exacte de hotar, în vederea evitării oricăror suprapuneri cu terenurile învecinate și a asigurării faptului că suprafața reală corespunde cu cea înscrisă în actele cadastrale și în registrul bunurilor imobile.

Verificarea existenței datoriilor

Identificarea datoriilor față de furnizorii de utilități publice (apă, electricitate, gaze naturale, salubritate, întreținere comună etc.) este crucială în procesul de înstrăinare a unui bun imobil. Atunci când un cumpărător achiziționează un apartament, o casă sau orice alt bun imobil, există riscul ca acesta să preia și obligațiile restante ale fostului proprietar, mai ales dacă nu se specifică în contract cine își asumă aceste datorii. În anumite cazuri, furnizorii pot refuza reconectarea serviciilor sau pot solicita achitarea restanțelor înainte de reluarea furnizării, ceea ce poate genera dificultăți practice și financiare pentru noul proprietar.

Verificarea stării civile a vânzătorului

Conform legislației, unul dintre soţi nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt, să înstrăineze casa sau apartamentul ori să limiteze prin acte juridice dreptul la locuinţă al celuilalt soţ. Atenționăm că în extrasul din registrul bunurilor imobile poate să nu figureze și numele soţiei sau soţului proprietarului. Deci, pentru a nu leza interesele unei persoane ce ar putea pretinde legitim la acest imobil ulterior, verificați acest aspect.

Cumpără cu încredere, evită riscurile

Achiziția unui bun imobil nu este doar o simplă tranzacție, ci un proces complex care implică numeroase verificări juridice esențiale.

O neglijență aparent minoră poate duce la litigii costisitoare, pierderi financiare sau chiar la anularea contractului. De aceea, este recomandabil ca fiecare pas să fie însoțit de asistență juridică profesionistă, pentru a evita capcanele ascunse în spatele unor acte sau declarații incomplete.

Dacă intenționezi să cumperi un bun imobil și vrei să te asiguri că totul este în regulă din punct de vedere juridic, te invităm să apelezi la serviciile noastre. Oferim consultanță juridică completă în materie imobiliară, asistență în verificarea actelor, analizarea riscurilor și întocmirea contractelor de vânzare-cumpărare.

Contactează-ne cu încredere pentru o tranzacție sigură și fără surprize!